荷物が残った実家は売れる？相談・査定・内覧・契約・引き渡しに分けて確かめる

更新：2026年10月25日

結論

荷物が残っていても、売る話は進められます。荷物を残すか撤去するか、いつまでに撤去するかは、売買契約で決めることです。（※S01・S02）東京都の既存住宅の売買ガイドブックが示す手順にも、査定の前に片付けを済ませる段階はありません（※S08）。荷物があるうちに相談を始め、査定を荷物がある状態で受けられるか、仲介で売り出すなら内覧の前にどこまで片付けるかを、不動産会社と決めましょう。

相続放棄を少しでも考えているなら、片付けや売却の前に止まってください（理由は下の「相談」の節）。

この記事が合う人

実家に家財が残っていて、片付けが終わるまで不動産会社に連絡できないと思っている人
遠方に住んでいて、何から手をつけるか決めかねている人
仲介で売るか、買取にするか、まだ決めていない人

合わない人（別の記事・窓口へ）

名義が亡くなった祖父母のまま、または相続人が決まっていない人（先に名義と相続人の確認が必要です）
相続放棄を考えている人（片付けの前に、家庭裁判所や専門家に確かめてください）
共有名義の兄弟姉妹で意見が分かれている人

段階ごとに、荷物の扱いは違います

段階	荷物の状態	確かめること
相談	そのままで相談できます	名義・相続人・相続放棄の予定がないか／家財の量（写真で伝える）／遠方かどうか
査定	荷物がある状態で受けられるかは、予約のときに聞く	査定額の根拠／近所の成約価格／撤去の費用を査定額に入れたか
売り出し・内覧（仲介の場合）	買う人が家の中を見に来ることがある。どこまで片付けるかを不動産会社と決める	内覧の前に片付ける範囲／立ち会えないときの鍵と案内の方法
売買契約	残すか撤去するかを、契約書に書く	残す物の一覧・撤去の期限・費用の負担・知っている不具合の伝え方
引き渡し	契約で決めた状態にする	撤去が終わったか／残す物が一覧どおりか／片付け業者の許可と見積書

相談：荷物はそのままで相談できます

東京都の空き家の相談窓口は、相談の例に「家財整理ができず前に進めない」「相続した実家を売るまでの手順がわからない」を挙げ、無料で受け付けています。（※S11）
国土交通省が2022年度に行ったアンケート（2024年6月の資料に掲載・空き家を扱う不動産会社428社が回答）では、57%が、売主から頼まれて「残置物処理やリフォーム、解体の相談や事業者の紹介」に対応していました（残置物は、家に残された家財などのこと）。（※S10）

相談のときに、部屋ごとの写真と「何が、どのくらい残っているか」のメモを用意しておくと、遠方からでも家の様子を伝えられます。

相続放棄を考えている場合 民法では、相続人が相続財産の全部または一部を処分すると、相続を承認したものとみなされます（保存のための行為などは除く・民法第921条）。（※S03）相続放棄を少しでも考えているなら、家財の片付けや売却・買取の前に、家庭裁判所や専門家に確かめてください。相続放棄の申述は、原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内です（期間を延ばす申立てもあります）。（※S05）

査定：荷物がある状態で受けられるか、予約のときに聞く

東京都の既存住宅の売買ガイドブックでは、売主の手順は「事前の確認 → 不動産会社に査定してもらい売出価格を検討 → 媒介契約」の順で、査定の前に片付けを済ませる段階は書かれていません。（※S08）実際に荷物がある状態で室内まで見てもらえるか、撤去の費用を査定額に入れるか（引くか）は、予約のときに不動産会社に聞きましょう。

査定額は不動産会社の見立てで、最終的な値段は買主との合意で決まります。不動産会社は、媒介契約で売り出す価格について意見を言うときは、根拠を示す決まりがあります（宅地建物取引業法第34条の2第2項）（※S06）。査定額・売出価格・成約価格・買取の提示額の違いは、「仲介の査定額と買取の提示額、そのまま比べていませんか？」で詳しく並べています。

査定額を成約価格と見比べる（手帖のおすすめの手順）

査定を受けたら、査定額と「根拠」（どの取引事例と比べたか）を書面かメモでもらう
不動産情報ライブラリで、実家の近く・近い広さと築年数の成約価格を探す
査定額が成約価格から大きく離れていたら、その理由を聞く（荷物の撤去費を引いたか、建物の状態をどう見たか）
2社以上に査定を頼むときは、同じ質問をして、答えを並べて比べる

売り出し・内覧：仲介で売るなら、どこまで片付けるかを決める

仲介で売る場合は、媒介契約のあと、不動産会社が買う人を探し、買う人との交渉を経て売買契約に進みます。（※S08）この間に、買う人が家の中を見に来ることがあります（内覧）。荷物が残った部屋をそのまま見せるか、内覧の前にどこまで片付けるかは、不動産会社と相談して決めましょう。遠方で立ち会えないときは、鍵の預け方と案内の方法も決めておきます。

売買契約：荷物を残すか撤去するかは、ここで決めます

引き渡した家が「契約の内容」に合っていないと、売主は買主から修理などの対応・代金の減額・契約の解除・損害賠償を求められることがあります（契約不適合責任・民法第562条ほか）。（※S01・S02）基準になるのは契約の内容です。仲介で個人に売る場合も、不動産会社に買い取ってもらう場合も、どの状態で引き渡すか（荷物を残すか撤去するか）を契約書に書いておくと、引き渡しのあとで「話が違う」になりにくくなります。

契約で決めておくこと

何を残し、何を撤去するか（一覧にする）
撤去は誰が、いつまでにするか（引き渡し日までか、そのあとか）
撤去の費用は誰が負担するか（価格に含めるか、別に払うか）
残した物の扱い（買主が処分してよいか）
知っている不具合は、書面で伝える
片付けを不動産会社に頼むなら、仲介とは別の契約書で金額と範囲を決める

5と6の根拠（詳しく）

5：責任を負わないという特約を結んでも、売主が知っていて告げなかったことは責任を免れません（民法第572条）。買主が種類・品質の不具合を理由に請求するには、知ってから1年以内に売主に知らせる必要があります（売主が引き渡しのときに不具合を知っていた、または重い過失で知らなかった場合は、この期限は当てはまりません・民法第566条）。（※S02）
6：国土交通省の資料は、仲介とは別に書面などで契約して受け取る報酬は、仲介手数料の上限の決まりとは別の扱いになると示し、家財の片付けをその業務の例に挙げています。（※S10）

残す物の一覧（契約書に付ける別紙のひな形）

部屋・場所	残す物	撤去する物	撤去する人・期限	費用の負担
例：台所	例：備え付けの食器棚	例：冷蔵庫・食器	例：売主・引き渡し日まで	例：売主

売主が家の状態を書く「物件状況等報告書」や、引き渡す設備を書く「設備表」（※S08）と、この一覧が食い違わないように作るのが、手帖のおすすめです。

片付けてから売るか、荷物ごと買い取ってもらうか（並べ方の例）

架空の例（手帖の計算例）

数字はすべて架空です（相場ではありません）。仲介手数料も架空の値で、実際の手数料には法令で決まった上限があります（宅地建物取引業法第46条）（※S27）。税金・登記の費用・ローンの残りは入れていません。

項目	A 片付けてから仲介で売る	B 荷物ごと買い取ってもらう
売れる価格	1,500万円	1,200万円
仲介手数料	−55万円	0円
片付けの費用	−40万円	0円（買取価格に含めた形）
帰省の交通費	−9万円（3回）	−3万円（1回）
売れるまでの維持費	−12万円（6か月）	−2万円（1か月）
差し引き	1,384万円	1,195万円

仲介と買取の比べ方そのもの（値段の幅・手数料の決まり・維持費）は、「仲介の査定額と買取の提示額、そのまま比べていませんか？」で詳しく並べています。この例ではAが189万円多く残りますが、Aは売れるまでの期間と手間がかかり、売れる価格も確定ではありません。実際に比べるときは、仲介の「査定額」と買取の「提示額」は性質が違う（査定額は見立て、提示額はその会社が買う値段）ことに気をつけ、見積書の金額で同じ項目を並べてください。

引き渡し：片付けを頼むなら、許可と書面を確かめます

家財の片付け・不用品回収・遺品整理について、国民生活センターは、全国の消費生活センター等に寄せられた次のような相談の例を紹介しています。（※S14・S15・S16）

聞いていた金額より大幅に高い金額を、作業のあとで請求された
残すと約束したアルバムなどまで処分され、戻ってこなかった
急かされて契約してしまった
高いキャンセル料を求められた

国民生活センターは、複数の見積もりを取ること、作業日・内容・料金・支払い方法・解約料を契約前に確かめること、作業に立ち会うことを勧めています。（※S15）家庭から出る不用品を運ぶには、市町村の委託か一般廃棄物処理業の許可が必要で、買い取るなら古物商の許可が必要です。（※S15・S16）

出張買取は「あとで取り消せる」と思い込まない 住まいを引き払うときに自分から業者を呼んだ取引は、クーリング・オフが使えないことがあります。また、冷蔵庫・洗濯機などの大きな家電、たんす・ソファーなどの家具、本など、実家に残りがちな物の多くは、訪問購入の決まりの対象外です。（※S19・S26）売るつもりのない物は見せない・出さないようにし、品目と価格を書面で確かめてください。迷ったら、契約の前に消費者ホットライン「188」に相談してください。（※S18）

訪問購入の決まりの詳しい範囲

訪問購入は、条件を満たせば、書面を受け取ってから8日以内ならクーリング・オフができます。ただし消費者庁の案内では、「住居からの退去に際し、売買契約の相手方から取引を誘引した場合」は一部適用除外とされ、当てはまるのは事業者の氏名などの明示と、勧誘を受ける意思の確認・再勧誘の禁止の決まりだけです（クーリング・オフは当てはまりません）。（※S19）
政令で決められた品物（自動車〈二輪を除く〉、持ち運びが容易な物を除く家庭用の電気製品〈冷蔵庫・洗濯機・テレビ・エアコンなど〉、家具〈たんす・机・ソファー・ベッドなど〉、書籍〈事典・全集・単行本など〉、有価証券、CD・DVD など）は、訪問購入の決まりの対象外です。（※S26）
実家の片付けで業者を呼ぶ場合がこれに当たるかどうかは、状況によります。

自治体の補助がある場合も 東京都が2025年8月に掲載した空き家相談窓口のチラシでは、都内の空き家について、窓口に相談したうえで所定の事業者と契約した家財整理の費用（税抜）の2分の1、上限5万円を補助するとしていました（解体の補助とはどちらか一方だけ）。今年度も実施しているかは、窓口で確かめてください。（※S11）ほかの自治体にも、空き家の相談窓口や補助があることがあります。「（実家のある市区町村名）空き家相談窓口」で検索するか、市区町村の住宅や空き家の担当課に問い合わせてみてください。

不動産会社に聞くこと

荷物が残った状態で、相談と訪問査定を受けてもらえますか
この査定額の根拠を教えてください（近い成約事例はありますか）
荷物を撤去する費用は、査定額に入っていますか
仲介の場合と買取の場合で、引き渡しのときの荷物の扱いと価格はどう変わりますか
荷物を残して売る場合、契約書にどう書きますか（一覧・期限・費用）
片付けをお願いする場合、仲介とは別の契約と見積もりになりますか
引き渡したあとの責任は、どの範囲・どの期間で負う形になりますか

印刷やスクリーンショットで、そのまま使えます。

片付け業者・買取業者に聞くこと

一般廃棄物処理業の許可（または市町村の委託）はありますか。買い取る場合、古物商の許可はありますか
見積書を書面でもらえますか（追加料金がかかる条件・キャンセル料も）
残す物の一覧どおりに作業してもらえますか（立ち会えますか）